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两部委严查商品房标价乱象

来源:未知   作者:admin   日期:2016-11-14 17:08

  11月14日消息,日前,发改委、住建部联合发文称,将于11月10日至12月10日对各省、自治区、直辖市等地的商品房销售明码标价进行专项检查,检查对象涉及房地产开发企业和中介机构。
  新浪财经了解到,上海市住建委、规土局等部门此前已经重拳出击过失信房企、中介,但是,房企与购房者之间的纠纷仍然存在,采用各种形式逃避明码标价的情况也未妥善解决。曾被媒体报道的以认筹方式收取38万元“装修团购费”的上海大名城(9.200, 0.05, 0.55%)紫金9号项目便是其中之一。
  据一位购房者介绍,开发商目前正通过退房、交付毛坯、不盖贷款担保章等方式“胁迫”业主签订装修协议,将加收的38万元款项落实为“装修费”,并关闭样板房,企图收回认筹单。
  新浪财经试图联系大名城该项目的销售人员,但截至发稿,销售中心的电话无人接听。而大名城企业股份有限公司的一位人士则回应称,项目上的事情要咨询各项目组本身。
  38万认筹金原来是“装修费”
  据了解,位于浦东唐镇的大名城紫金9号(即大名悦华庭)项目于今年10月9日开盘。上述购房者对新浪财经表示,开盘的前一晚,销售人员突然打电话通知第二天开盘,催促选房,但是选房一定要交38万元认筹金。
  开盘之前,购房者已经交付了1万元的认筹金,认筹单上的信息显示,“一万抵三万”。而在一份《房盟中国购房优惠服务书》(以下简称“服务书”)上,“支付服务费抵扣优惠”的一栏是空白的,没有相关信息,仅仅是“购房优惠服务金额”一栏注明了人民币38万元。
  根据购房者提供的信息截图,销售人员表示,9月24日开始进行38万元享受团购赠送精装修的认筹,开盘当天只有“大筹”客户才有参加选房的资格,并强调,开盘前“大筹”有数量限制,到一定数量就随时截止。
  购房者起初以为38万元是定金,担心如果毁约将不予退回。但是销售表示,这笔是“团购送精装修”的费用,购房者便以为只是抵扣房款首付的价款。
  后来购房者收到购房通知,发现自己计算的价格和对方报价出入很大,才发现38万元认筹金并不能抵扣房价。销售人员又表示,当时没有说清楚,38万元是“装修团购费”。但是,服务书却对装修一事只字未提。
  而目前购房者被催促签订的《房屋室内装修改造施工合同》(以下简称“合同”)显示,发包人(甲方)为购房者,承包人(乙方)为福建汉诚装饰设计工程有限公司,开发商(丙方)为上海秀驰实业有限公司,团购服务方(丁方)为上海房盟信息技术有限公司。
  而事实是,甲方已经支付了38万元的“装修工程款”,拿到了丁方提供的发票,而且并未在此过程中看到这份合同。“哪里有先付款后签合同的?”购房者表示,合理做法至少是先退款,要装修的话再去签。
  退回装修本身,38万元的费用是否合理呢?因其“团购”服务是针对所有户型的购房者,所以对不同户型的影响也是存在差异的:对于140平方米的房型而言,装修费约为2714元/平方米,而对于90平方米的房型而言,装修费则高达4222元/平方米。
  合同第四条称,甲方通过丁方向乙方支付装修工程款38万元整,由丁方及时向乙方支付,乙方收到价款后向甲方提供收据,经结算的工程价款超过38万元的部分,由丙方支付给乙方,与甲方无涉。
  一位业内人士告诉新浪财经,三四线城市高层洋房的中低档装修在1000~2000元/平方米,而一二线城市装修的溢价空间则比较大,一般中低档在2000~3000元/平方米左右。
  新浪财经查阅房产中介网站得知,该项目房屋均价为65000元/平方米。大名城相关人员表示,相关部门审批给公司的是毛坯房,开盘售出的是毛坯房,跟客户签售的也是毛坯房,所以该价格也是毛坯房的价格。
  然而,购房者表示,开发商之前的宣传都是精装交付,并有样板房展示,紫金9号项目的户外广告图片也宣称“南北通透,全精装交付”。此外,有购房者反映,自己在《上海市商品房预售合同》上“全装修总价”一栏写了“0”,也无人质疑。
  对此,不少购房者表达了自己的不满,认为开发商涉嫌虚假宣传。
  楼市专项检查能否整治行业乱象?
  据了解,在商品房销售过程中,价格不透明、强制缴费等现象已成常态。据媒体报道,开发商常常采取“价外价”和高开低卖的方式来规避明码标价。
  “价外价”是指在开发商无法调整备案价的情况下,向客户实行“硬加价”,导致实际价格高于网签价格;高开低卖则是指,利用备案标准未明确的条件,开发商将商品房备案价格定得远高于销售价,将二者之间的价差作为提价空间。
  像大名城这样,在商品房销售合同之外,再以加收装修款的形式加价的行为,在一二线城市也较为常见。此前3月,上海市浦东周康的中金海棠湾就被曝光在首付之外违规收取65万“电商费”。一位房产律师表示,现在很多地方是明令禁止通过这种方式加价的。
  而上述业内人士也对新浪财经表示,认筹金一般是开发商正式销售前通过一些折扣吸引让购房者缴纳的费用,但是根据规定,“认筹”是开发商在未取得预售许可证之前的非法活动,为国家明令禁止,如果没有签订任何协议,认筹也不具备法律效应。
  乱象发生的同时,新一轮楼市专项检查也在展开。发改委、住建部联合发文称,将进行为期一个月的商品房销售明码标价专项检查,涉及各省、自治区、直辖市及计划单列市、副省级省会城市的房地产开发企业和中介机构。
  销售商品房不明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价等八项行为受到重点关注。标示信息不全、没有按照规定公示相关收费以及影响价格的其他因素、在标价和公示的收费之外加价、另行收取未予标明的费用等行为也在重点检查之列。
  也正因为不具备法律效应,认筹金是可以退还的,但是,如果签订了正式的买卖合同,则要以合同为准。如果合同约定,购房者将来由于个人原因不再购房,认筹金即不退还,则不能退款。
  而多数购房者目前只签订了《上海市商品房预售合同》,该合同为要式合同,未提及认筹金相关事项。服务书则显示,当成功签订《商品房预(出)售合同》,视作已享受本说明书服务,优惠服务费不予以返还;如未签订《商品房预(出)售合同》,则客户可向房盟中国提出退款申请。
  但是,上述业内人士认为,落实这样的检查还具有一定难度,因为各部门的执法力度有限,而一二线城市的市场上也的确很多人愿意加价去买,购房者愿意拿出几十万的价格来认筹,多少是存在一定的心理预期的,这样就很难监管。
  而对于以高于备案价的价格销售引发的纠纷,他建议,购房者可以向住建委和物价部门投诉。“不过,通常情况下都是购房者和开发商协调解决的,因为开发商往往会在合同上做好部署,购房者是处于相对弱势的一方。”
  此前,上海市已对涉嫌擅自提价销售的8家房地产开发企业开展了立案调查工作,并已暂停了涉案项目的网签资格。
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